Dois novos impostos sobre venda de imóveis: o que muda com a reforma tributária

Dois novos impostos sobre venda de imóveis: o que muda com a reforma tributária

A reforma tributária aprovada em 2023 introduz mudanças que afetam a venda de imóveis por pessoas físicas — além do Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital, duas novas contribuições podem incidir: IBS (substituindo ICMS + ISS) e CBS (substituindo PIS + Cofins). A previsão é que a alíquota combinada fique entre 26,5% e 28%, mas para o setor imobiliário haverá um tratamento especial com 50% de desconto nessa alíquota padrão.

Quem será afetado

Os novos tributos (IBS/CBS) não se aplicam a vendas eventuais — só incidem quando a operação caracteriza atividade econômica. Três critérios de enquadramento são:

• Mais de 3 vendas em um ano: se uma pessoa física vender quatro ou mais imóveis no mesmo ano, passa a ser contribuinte.
• Construção + venda em curto prazo: quem construir imóvel e vendê-lo antes de 5 anos está sujeito aos tributos mesmo com apenas uma unidade envolvida.
• Tentativas de manipulação são vedadas: encerrar empresa ou transferir imóveis para pessoa física não evita o tributo se os critérios forem atendidos.

Ou seja: investidores e incorporadores ficam no foco dessas novas regras.

Mecanismos de alívio previstos

Para suavizar o impacto, a lei prevê três “benefícios” específicos para imóveis:

1. Alíquota reduzida: para vendas de imóveis, aplica-se 50% da alíquota padrão (ex: de 26,5% para 13,25%)
2. Tributação apenas sobre o lucro: o imposto incide sobre o ganho (lucro), descontando-se o valor de aquisição ou investimento (“memória de custo”)
3. Abatimento de até R$ 100 mil: pode-se subtrair esse valor da base de cálculo nos imóveis residenciais (ou R$ 30 mil para lotes).

Exemplo prático:

• Venda: R$ 500 mil
• Investimento/construção: R$ 300 mil → lucro bruto: R$ 200 mil
• Abatimento de R$ 100 mil → base final: R$ 100 mil
• Alíquota efetiva: 13,25%
• Imposto IBS + CBS: ~ R$ 13.250

Sem esses benefícios, o imposto seria de ~ R$ 53 mil.

Relação com o Imposto de Renda

A reforma não substitui o IR sobre ganho de capital — ele continua sendo cobrado para todas as vendas. Os novos tributos são adicionais, aplicáveis apenas quando os critérios de atividade são atendidos.

Cronograma de implementação

• Até 2025: regulamentações e normas complementares (Lei Complementar 214) serão definidas.
• Ano de 2026: preparação e monitoramento. Quem ultrapassar os critérios em 2026 será tributado a partir de 2027.
• 1º de janeiro de 2027: início da cobrança do IBS/CBS para quem se enquadrar.

Outra inovação importante: o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) integrará informações de imóveis (cartórios, IPTU, Incra etc.), permitindo cruzamento de dados e fiscalização mais rigorosa.

Pessoa física versus pessoa jurídica

• Pessoas jurídicas poderão aproveitar créditos tributários, já que o IBS/CBS permite compensações ao longo da cadeia.
• Pessoas físicas não terão esse benefício e pagarão “carga cheia” nos casos que se enquadrarem.
• Para quem mantém imóvel apenas para uso ou patrimônio sem vendas frequentes, a estrutura como pessoa física ainda pode fazer sentido para evitar complexidade administrativa.

Conclusão

A Reforma Tributária traz desafios, mas também mais transparência e organização para o mercado imobiliário. Com acompanhamento profissional e bom planejamento, continuar investindo em imóveis segue sendo uma excelente opção de segurança e valorização patrimonial.

Paulo Galeão – Corretor de Imóveis (CRECI 5906)

Mais de 19 anos de experiência ajudando clientes a fazerem os melhores negócios imobiliários.

www.paulogaleao.com.br